Íconos. Revista de Ciencias Sociales
Núm 76. Mayo- agosto 2023, pp. 147-166, ISSN (on-line)
1390-8065
DOI: 10.17141/iconos.76.2023.5481
Temas
Entre lo común y lo privado: tensiones en el mantenimiento del parque habitacional en altura
Between the common and the private space: Tensions in the maintenance of high-rise residential buildings
Dra. Natalia Ponce-Arancibia. Profesora. Departamento de Investigación y Conocimiento, Universidad Autónoma Metropolitana Unidad Azcapotzalco (México).
(natalia.ponce@gmail.com) (https://orcid.org/0000-0002-4128-9467)
Recibido:
01/05/2022 • Revisado: 08/09/2022
Aceptado:
12/12/2022 • Publicado: 01/05/2023
Cómo citar este artículo:
Ponce-Arancibia, Natalia. 2023. “Entre lo común y lo privado: tensiones en el
mantenimiento del parque habitacional en altura”. Íconos. Revista de Ciencias
Sociales 76: 147-166. https://doi.org/10.17141/iconos.76.2023.5481
Resumen
Las
particularidades morfológicas, sociales y jurídicas que presenta el parque
habitacional en altura exigen ciertas prácticas de organización colectiva para
la gestión y el mantenimiento edilicio. Esta condición evidencia tensiones y
conflictos que finalmente devienen en un acelerado deterioro y abandono del
entorno construido. En ocasiones, dichas condiciones se manifiestan en
episodios críticos: la pérdida total o parcial del patrimonio residencial
detonada por eventos inesperados, como lo fue el sismo de 2017 en la Ciudad de
México. En este sentido, con este artículo se propone analizar las prácticas y
dinámicas sociales que dificultan la apropiación colectiva de bienes y espacios
de dominio común en este entorno residencial. La estrategia metodológica se
basa en un análisis retrospectivo de la problemática de la apropiación y
gestión del espacio a partir de entrevistas realizadas a residentes del Centro
Residencial Morelos (Ciudad de México). Se concluye que las dificultades
expresadas en torno a la organización colectiva obedecen a las lógicas que el
proyecto neoliberal ha afianzado en el ámbito habitacional, el cual, a través
de la hegemonía del sistema de tenencia basado en la propiedad privada
individual, ha permeado las formas de relación social entre sus habitantes,
instalando patrones de individuación que moldean un esquema de apatía hacia la
apropiación del espacio y los bienes de dominio común.
Descriptores: conflictos
espaciales; habitar; habitus socioespacial;
parque habitacional en altura; propiedad común; propiedad privada.
Abstract
The
morphological, social, and legal particularities that high-rise residential
buildings present require certain collective organizational practices that are
necessary for building management and maintenance. This condition reflects
tensions and conflicts that eventually lead to an accelerated deterioration and
abandonment of the built environment. Sometimes, these conditions manifest
themselves in critical episodes, such as the total or partial loss of
residential assets triggered by unexpected events, such as the 2017 earthquake
in Mexico City. In this sense, this article intends to analyze the practices
and social dynamics that hinder the collective appropriation of goods and
common domain spaces in the residential environment. The methodological
strategy is based on a retrospective analysis of the problem of the
appropriation and management of space based on interviews with residents of the
Morelos Residential Center (Mexico City). It is concluded that the difficulties
expressed in relation to collective organization obey the logic that the
neoliberal project has strengthened in the housing field, which, through the
hegemony of the tenure system based on individual private property, has
permeated forms of social relationship between inhabitants, installing patterns
of individuation that shape apathy towards the appropriation of space and
common domain goods.
Keywords: space conflicts;
inhabit; socio-spatial habitus; high-rise residential buildings; common
property; private property.
1. Introducción
La Ciudad de México alberga un
extenso parque habitacional construido, con un total de 2 757 433 viviendas
habitadas (INEGI 2020), de las cuales 831 825 corresponden a viviendas tipo
departamento. Es decir, un tercio del parque habitacional edificado se encuentra
contenido en algún tipo de estructura residencial vertical. Es importante
subrayar que las características de esta categoría habitacional no son
homogéneas y existen cortes temporales que determinan diferencias en los
procedimientos constructivos, patrones de emplazamiento de los conjuntos y
condiciones de mantenimiento, los que se pueden dividir en dos grandes grupos;
por un lado, aquellos “construidos en la segunda mitad del siglo XX, que en
algunos casos rebasan los 70 años de antigüedad, y por otro, una producción más
reciente impulsada con mayor intensidad durante la primera década del siglo
XXI, cuya antigüedad en promedio no supera los 10 años” (Ponce 2021, 6).
Edificios y grandes unidades
habitacionales pertenecientes al primer grupo, construidos con carácter
intensivo en el periodo comprendido entre la década de los 50 y 1985, reflejan
situaciones críticas en términos de deterioro físico, que afectan las
condiciones de habitabilidad y seguridad del entorno construido y, en
consecuencia, repercuten en la calidad de vida de sus residentes. Esto, en
parte, remite a la antigüedad de las edificaciones, pero de manera
significativa, a la dificultad para ejecutar acciones de mantenimiento (Gómez
2016). Asimismo, muchos de los edificios construidos en este periodo, se
encuentran desactualizados respecto a las exigencias constructivas introducidas
a partir de 1986, producto de los graves daños que generaron los sismos de la
Ciudad de México en septiembre de 1985.[i]
Esta última condición quedó en evidencia a partir de las cifras desprendidas
del más reciente sismo que afectó a la urbe el año 2017: un 91 % de los
inmuebles colapsados corresponden a edificios construidos antes de 1985 (Galvis
et al. 2018).
Cabe
señalar que las dificultades en el mantenimiento, y los efectos adversos que
esta situación puede desencadenar, constituyen el eslabón final de un conjunto
de factores provenientes de distintas dimensiones, pero que interactúan entre
sí (Ponce 2020). De este modo, se pueden observar complejidades provenientes de
factores físicos, jurídicos y sociales. El factor físico introduce un elemento
que singulariza a esta tipología respecto a la vivienda unifamiliar y que
incide en el desempeño de los otros dos factores: los bienes y áreas de uso
común. Estos últimos, comprendidos en cuanto recurso fundamental para la
conformación del sistema edilicio, corresponden a aquellos elementos que son
“necesarios para la existencia, seguridad y conservación de las unidades de
vivienda” (MINVU 2014, 21). En el caso mexicano, específicamente en la Ciudad
de México, la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito
Federal, establece que, entre otros,[ii]
son objetos de propiedad común:
El
terreno, los cimientos, estructuras, muros de carga, fachadas, techos y azoteas
de uso general, sótanos, pórticos, galerías, puertas de entrada, vestíbulos,
corredores, escaleras, elevadores, patios, áreas verdes, senderos, plazas,
calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, los lugares destinados
a reuniones sociales, así como los espacios señalados para estacionamiento de
vehículos incluido de visitas, excepto los señalados en la Escritura
Constitutiva como unidad de propiedad privativa (Ley de Propiedad en Condominio
de Inmuebles para el Distrito Federal 2011, 7).
Así,
los bienes de uso común asociados a las edificaciones que conforman el parque
habitacional en altura se refieren a los recursos físicos y espaciales en torno
a los cuales se estructura el sistema edilicio. Dicho de otra manera, los
bienes de propiedad común, como un elemento morfológico estructurante,
representan en términos físico-espaciales todo lo que se desarrolla fuera de
los departamentos y dentro de los deslindes prediales. Jurídicamente, se
configura en un mismo predio un sistema mixto de tenencia de propiedad, en el
cual coexisten bienes privados y bienes comunes.
Lo anterior incorpora desafíos que
atraviesan las dinámicas y prácticas sociales, pues la responsabilidad de la
gestión edilicia en su conjunto recae sobre los y las residentes. Esto último
se considera una condición de obligatoriedad a la cual los habitantes de los
conjuntos son sometidos sin mediar un proceso de construcción colectiva de la
organización comunitaria (Coulomb 1993).
En este sentido, las mayores
exigencias –y conflictos– se observan en la gestión y administración de lo
común, pues supone que la comunidad se articulará de manera conjunta para dar
mantenimiento al recurso edificado. No obstante, el supuesto de articulación
colectiva está lejos de ser cumplido; lo que se observa, más bien, es una serie
de problemáticas socioeconómicas y culturales, que se entrelazan y dificultan
la organización comunitaria. Tal situación origina problemas de apropiación del
espacio predial y la ausencia de medidas concretas para contener el deterioro
físico de los inmuebles.
Si bien en el deterioro de los
edificios también inciden aristas y actores vinculados a la dimensión
político-institucional, para efectos del presente artículo se analiza la
dimensión sociorresidencial, en la cual interactúan factores del orden social y
jurídico que tienen una expresión concreta en las condiciones físicas del
hábitat. Con esta decisión se aspira a profundizar en aquellos aspectos,
prácticas y dinámicas –por ejemplo, la forma de administración de los predios y
las dificultades financieras–, que pueden haber configurado un escenario
crítico, como es la pérdida del patrimonio residencial. Dicho análisis se
desarrollará a partir de los testimonios recabados en el Centro Residencial
Morelos, unidad habitacional construida en 1970 con importantes daños luego del
sismo de 2017, donde se realizó investigación en campo entre 2018 y 2019.
En
el primer apartado del presente artículo se exponen las consideraciones
teóricas en torno a los conceptos de habitar y bienes comunes. En el segundo se
explican los criterios metodológicos y las herramientas empleadas para el
levantamiento de la información en campo. En los tres apartados siguientes, se
presentan los resultados derivados del caso de estudio, los cuales refuerzan la
idea de que la propiedad privada individual constituye una pieza hegemónica en
la constitución del esquema residencial, que tensiona y conflictúa su
ensamblaje con la propiedad común, individualidad que al mismo tiempo permea
los modos que establecen sus habitantes con este orden socioespacial complejo.
Finalmente, en las conclusiones, constan las reflexiones que se desprenden de
los resultados.
2. Parque
habitacional en altura, bienes comunes y modos de habitar
La producción formal del hábitat se
despliega bajo la construcción instrumental del espacio urbano. Se reproduce a
partir de formas de control capaces de moldear comportamientos sociales y
prácticas espaciales hegemónicas, que, al mismo tiempo, favorecen la
instalación del proyecto político neoliberal (Martínez 2013). Tras esta
precisión, se señala que el tipo de hábitat analizado en el presente artículo
se inscribe bajo dicho esquema, lo cual se correlaciona con las trayectorias
que siguen los modos de habitar y el habitus, que en este
espacio adquieren expresiones físicas concretas. En particular, en este texto
se analiza el parque habitacional en altura, concepto que sintetiza diversas
definiciones otorgadas a la vivienda vertical, por lo cual es necesario emplear
un marco conceptual que permita situarlo en un contexto urbano específico y
que, a la vez, lo caracterice física y socialmente.
Para estos efectos, Duhau y Giglia
(2008), en su estudio sobre la experiencia urbana, organizan y significan
diferentes tipos de hábitat en la Ciudad de México o “ciudades dentro de la
metrópolis” a partir de la estratificación social y los tipos de poblamiento.
Con base en esta clasificación, se sitúa al parque habitacional en altura,
denominado por los autores como espacio colectivizado, que se caracteriza “por
contar con espacios y bienes comunes que los habitantes tienen que compartir y
en gran medida administrar” (Duhau y Giglia 2008, 295).
Otras
definiciones, por ejemplo, las aportadas por Duhau, Mogrovejo y Salazar (1998)
sobre conjuntos habitacionales, la del Ministerio de Vivienda y Urbanismo de
Chile (MINVU 2014) para condominios de vivienda en altura o la de Ballén (2008)
para vivienda social en altura, contribuyen a demilitar formalmente a las
edificaciones insertas en este circuito. Bajo estos enfoques se comprende al
parque habitacional en altura como
aquel
conjunto de edificaciones, que, a partir de distintos [sistemas de]
agrupamiento, concentran viviendas tipo departamento en edificaciones de altura
variable, las que se encuentran articuladas entre sí por espacios y bienes de
propiedad común, pudiendo –o no– encontrarse sujetas a algún tipo de régimen de
gestión condominal (Ponce 2021, 40).
Los bienes comunes representan el
elemento distintivo de este tipo de hábitat. En términos jurídicos, estos se
traducen en una agrupación legal de derechos de propiedad conjunta, que
pertenecen a todos los propietarios y que mancomunadamente son necesarios para
la existencia, seguridad, conservación y circulación en el (o entre los)
edificios (Bromley 1986; MINVU 2014). Otra perspectiva de análisis, visible en
aportes como el de Ostrom (2011), sugiere que los bienes comunes corresponden a
un sistema de recursos, ya sean naturales o creados por el ser humano, cuyo
acceso puede limitarse a un solo individuo, o bien, a grupos de individuos que
hacen uso simultáneo de él. Esta simultaneidad en el acceso implica que el uso
de una persona sustrae el de otra, observándose desde este punto de vista la
inclusión de las relaciones 151
entre usuarios, en virtud del uso de
un bien determinado. Complementariamente,
Gutiérrez y Salazar (2019, 34) señalan que tales bienes “tienen el fin de
satisfacer las necesidades de otros a partir de la propia trama de sentido que
generan […] por lo cual son ‘objetos’ que están dotados de sentido más allá del
valor de cambio”.
Se conforma, entonces, una condición
jurídica que propicia la cotenencia de la propiedad (privada y común) dentro de
un mismo predio, y que, además, se encuentra atravesada por las prácticas de
apropiación y uso de aquellos bienes y áreas que resultan comunes para la
totalidad de residentes. La relación entre ambos aspectos (tenencia y prácticas
de uso) genera tensiones que, retomando a Ostrom (2011), remiten a la relación
existente entre la gestión de la estructura física común y las formas de
apropiación y uso que manifiesten los apropiadores sobre ellas (Gutiérrez y
Salazar 2019). En
suma, la introducción del concepto de bienes comunes plantea un conjunto de
tensiones, por las contradicciones que su propia naturaleza presenta, en
contraste con la individualización y los derechos de propiedad privada
instalados durante el proceso de reestructuración neoliberal.
Lo anterior nos aproxima a la noción
de habitar, la cual da cuenta de la forma en
que grupos e individuos, por sus relaciones de proximidad, se apropian de él y
lo modelan bajo un despliegue ideológico que refiere a la dominación del capital
(Lefebvre 1978, 2013). Adicionalmente, la idea de habitar se vincula con otros
elementos como el de lugar, apropiación y habitus. Respecto al
concepto de habitus, Bourdieu (1997,
1999) ha brindado importantes reflexiones, que revelan el trasfondo de las
acciones que definen la construcción del espacio social y la expresión que
estas adquieren en el espacio físico. De manera complementaria, el trabajo de
Ángela Giglia (2012) tiende puentes entre ambos desarrollos conceptuales,
mediante el análisis de distintos tipos de hábitats, con especial énfasis en
aquel inscrito en el espacio colectivizado (Giglia 1996; Duhau y Giglia 2008).
En tal sentido, Ángela Giglia (1996,
2012) realiza una aproximación concreta de ambas nociones a través del contexto
residencial, señalando que la vivienda corresponde al lugar por excelencia para
su observación. De acuerdo con la autora, los modos de habitar transcurren
entre aquellas prácticas y representaciones cotidianas que posibilitan “la
presencia […] de un sujeto en un determinado lugar y de allí su relación con
otros sujetos” (Giglia 2012, 13).
Este concepto se entrelaza con el de habitus
socioespacial (Giglia
2012), el cual apunta a comprender la relación
que los sujetos establecen con el orden socioespacial, visto, por un lado,
desde la participación en su producción, y por otro, desde su subordinación a
través de un conjunto de códigos, que generalmente son reconocidos por quienes
habitan un determinado contexto espacial. En síntesis, los modos de apropiación
del espacio físico (habitar), se consolidan a través de su frecuencia e
intensidad de ocupación y de las prácticas, relaciones o conexiones (habitus
socioes152 pacial) que los
habitantes puedan establecer con él.
Cabe señalar que los recursos con los
que cuentan los residentes inciden directamente en la trama de relaciones que
se tejen en esta forma de habitar y determinan la capacidad para impulsar
acciones de carácter colaborativo. En esa línea, elementos como la confianza y
reciprocidad pueden facilitar la consecución de objetivos comunes. La
confianza, por una parte, posee la capacidad de movilizar la cooperación
voluntaria, mientras que la reciprocidad, por otra, viene a reforzarla, pues
“limita eficientemente las conductas oportunistas, lo que conduce a un
incremento en el nivel de confianza de quienes han sido testigos de una
reciprocidad repetida” (Ostrom y Ahn 2003, 166-167).
Con
las anteriores consideraciones, la gestión y el mantenimiento del sistema de recursos
edificados (bienes comunes) asociados al parque habitacional en altura se
inscriben en unas formas particulares de apropiación y patrones de uso (los
modos de habitar y el habitus socioespacial).
Estos se traducen en prácticas individuales o colectivas, que pueden afectar
positiva o negativamente las condiciones físicas y, consecuentemente, la
cotidianidad y condiciones de vida de quienes comparten este hábitat en
particular.
3. Estrategia
metodológica
El sismo que ocurrió en 2017 en la
Ciudad de México constituye el punto de entrada a problemáticas que, durante
años, se han afianzado en el parque habitacional en altura. La afectación de
esta tipología habitacional, sobre todo, en antiguas edificaciones emplazadas
en demarcaciones centrales de la urbe, detonó un conjunto de interrogantes que
instaron a mirar hacia factores subyacentes o causas de fondo, más que a la
expresión física de los daños, pues esta responde, en última instancia, al
final de un largo proceso.
Asentado en el método cualitativo,
con el propósito de profundizar y facilitar la
comprensión de la problemática, el estudio en que se basa este artículo se
centró particularmente en el análisis de la experiencia del Centro Residencial
Morelos, uno de los cientos de conjuntos con afectaciones luego de 2017. El CRM
está emplazado en el área central de la Ciudad de México, en la Colonia
Doctores, alcaldía de Cuauhtémoc. Mediante esta unidad de análisis, se buscó
delinear el ciclo bajo el cual se gestaron condiciones inseguras a nivel
comunitario, vistas desde una perspectiva social, organizativa y jurídica.
Coloquialmente conocida como “Los
Soldominios”,[iii]
esta unidad se ubica en el polígono comprendido entre las calles Dr. Liceaga,
al norte, Dr. Juan Navarro, al sur, Dr. Carmona y Valle, al oeste, colindando
al este con terrenos del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México.
Su construcción data de 1970 y se encuentra formada por un total de 43
edificios y alrededor de 910 departamentos, distribuidos en dos manzanas: Dr.
Lucio 102 y Dr. Lucio 103 (figura 1).
Figura 1. Distribución predial del Centro Residencial
Morelos
Elaboración propia con base en Google Earth.
La
Manzana Dr. Lucio 102, delimitada por las calles Dr. Navarro, Dr. Lucio, Dr.
Liceaga y las dependencias del Centro de Justicia de la Ciudad de México,
cuenta con dos torres de 16 pisos (Pegaso y Centauro) y 31 edificios de cinco
niveles. En la manzana Dr. Lucio 103, delimitada por las calles Dr. Carmona y
Valle, Dr. Liceaga, Dr. Lucio y Dr. Navarro, se emplazan tres torres de 16
pisos (Osa Mayor, Orión y Andrómeda), cinco edificios de 11 pisos y dos
edificios de nueve pisos
(figura
2).[iv]
Figura 2. Distribución tipológica de los edificios en el Centro Residencial
Morelos
Elaboración
propia con base en Google Earth.
La estrategia metodológica propuesta en la
investigación forense de desastres (Oliver-Smith et al. 2016), basada en un enfoque
causal, permitió establecer una aproximación idónea hacia aquellos factores
subyacentes, en los cuales se encuentran arraigadas las problemáticas y
conflictos, que, con el paso del tiempo, devienen en crisis tan profundas como
la pérdida total o parcial del patrimonio residencial. El trabajo se organizó
empleando el metaanálisis y el análisis retrospectivo longitudinal como
instrumentos para el levantamiento de información. El primero, asociado a
la etapa inicial de la investigación, se orientó a la revisión bibliográfica de
diversos estudios, con el fin de obtener referencias para identificar, evaluar
y contrastar resultados similares en el campo de investigación. El segundo,
ligado de modo específico a la unidad de análisis, permitió esclarecer aquellos
procesos comunitarios vinculados a factores causales, que configuran patrones
de deterioro y abandono de bienes y áreas de dominio común. La principal
técnica empleada consistió en la realización de 10 entrevistas, entre
septiembre de 2018 y octubre de 2019.
Entre agosto y septiembre de 2018 se
ejecutó la fase exploratoria de investigación. En esta se realizó una
entrevista en profundidad y se accedió en calidad de observadora no
participante a una reunión del comité de administración de una de las cinco
torres que componen el Centro Residencial Morelos (la Pegaso). Lo anterior
permitió profundizar en las dinámicas vinculadas a la gestión y administración
del conjunto. Gracias a las informantes, fue posible ampliar posteriormente el
contacto con otras personas que viven en la unidad.
La
segunda etapa del trabajo de campo se realizó entre septiembre y octubre de
2019. Se realizaron nueve entrevistas semiestructuradas; todas tuvieron lugar
en sitios aledaños a la unidad habitacional. Se retomó el contacto con el
comité de administración de la torre Pegaso, ampliando la comunicación
establecida en 2018 con su administradora; ello facilitó el acceso a otra
reunión del comité de administración.
El
muestreo para las entrevistas fue definido de manera aleatoria hasta saturar
los datos. Respecto de las identidades de las personas entrevistadas, es
necesario señalar que, en atención a posteriores episodios de conflicto
suscitados en la organización de damnificados, se optó por reemplazar sus
nombres reales por pseudónimos. En la tabla 1 se resumen las entrevistas
realizadas.
Tabla 1. Datos de las entrevistas realizadas a
informantes de la comunidad
|
Entrevistadas/o |
Fecha |
Lugar |
|
Laura |
10/09/2018 |
Restaurant de
Maíz/Salón Torre Pegaso |
|
Carolina |
12/10/2019 |
Esquina de Dr.
Lucio y Dr. Liceaga |
|
Alejandra |
14/10/2019 |
Café do Brasil |
|
Mónica |
14/10/2019 |
Orfeó Catalá |
|
Patricia |
04/10/2019 |
Edificio Pegaso |
|
Sofía y Leonor |
15/10/2019 |
Edificio Pegaso |
|
Matilde |
09/10/2019 |
Café do Brasil |
|
María y Pedro |
23/09/2019 |
Edificio Pegaso |
Elaboración propia.
Nota: Todas las personas entrevistadas
pertenecen al Centro Residencial Morelos.
4. La
crisis como entrada a los conflictos y tensiones residenciales subyacentes
El Centro Residencial Morelos,
inaugurado en 1970, corresponde a una de las 109 unidades habitacionales
construidas en esta entidad federativa entre 1950 y 1985; 17 de ellas se hallan
emplazadas en la alcaldía de Cuauhtémoc (PROSOC 2009). Con más de 50 años de
antigüedad, al igual que gran parte de este grupo de edificaciones, ha
experimentado un progresivo deterioro a raíz de la escasa o nula ejecución de
acciones de mantenimiento, producto de las dificultades organizativas y
financieras. A esto se suma la desactualización de la normativa constructiva vigente
en la Ciudad de México, cuyo reglamento incorporó fuertes exigencias luego de
los sismos de 1985. Si bien estos eventos no generaron afectaciones críticas en
el conjunto, sí sembraron las primeras advertencias de posibles daños, como
algunas separaciones de escalones y descansos de escaleras en dos de sus
torres: Centauro y Osa Mayor (La Neta Noticias
2018). Estos daños fueron cobrando mayor relevancia a partir de movimientos
sísmicos subsecuentes en 2012 y especialmente en 2014.
A partir de 2014, el deterioro se
hizo cada vez más visible. Su ubicación central en la ciudad, así como la
morfología y magnitud del conjunto, contribuyeron a que fuera considerado un
hito en referencia inmediata a aquellos edificios que no se desplomaron en
1985, pero sí quedaron dañados y presentaban algún tipo de riesgo en la urbe.
Todos intuían una inminente catástrofe pues los daños eran manifiestos, no
obstante, los y las residentes decidieron permanecer en sus departamentos; solo
era cuestión de que un nuevo sismo remeciera a la ciudad para agudizar las
condiciones inseguras preexistentes. Este evento tuvo lugar el mediodía del 19
de septiembre de 2017, afectando críticamente y como era de esperar, entre
otras, a las Torres Centauro y Osa Mayor, las que de acuerdo con opiniones
técnicas y dictámenes estructurales finalmente fueron demolidas.
La demolición de las torres implicó
el desplazamiento de cientos de familias de sus lugares de residencia. Para
solventar los gastos de renta provisoria, el Gobierno de la Ciudad de México
entregó un apoyo de 4000 pesos mexicanos (200 USD) durante el tiempo que dure
la reconstrucción de la vivienda afectada. No obstante, este subsidio ha
permitido cubrir solo en parte dicho ítem, considerando que el valor mínimo de
arriendo en el sector donde se emplazaban los edificios en promedio alcanza los
12 000 pesos mexicanos (605 USD). En consecuencia, gran parte de los hogares
damnificados se vieron –y aún se ven– forzados a trasladar sus vidas hacia
sectores periféricos de la ciudad, e incluso, hacia otros estados de la
república, accediendo a soluciones habitacionales provisorias ya sea en renta,
o bien, cohabitando espacios facilitados por familiares o su red de apoyo.
A
cinco años del sismo, solo una de las torres (Osa Mayor) ha concluido su
edificación, mientras que la torre Centauro todavía se encuentra en proceso de
reconstrucción y sus residentes permanecen relegados en viviendas transitorias.
Con lo anterior, se da cuenta de los efectos que tiene la pérdida del
patrimonio residencial en los hogares, los que implican la alteración de las
condiciones de vida de cientos de familias por extensos periodos. Cabe
preguntarse entonces desde la dimensión sociorresidencial: ¿cuáles fueron las
razones que impidieron atender oportunamente a los problemas en las condiciones
físicas de las edificaciones y, de esta forma, prevenir consecuencias tan
dramáticas como la pérdida de la vivienda?
5. Mecanismos formales para la
gestión del espacio residencial
El Centro Residencial Morelos, que
alberga alrededor de 910 departamentos, fue diseñado por el arquitecto
Guillermo Rossell y se emplaza en dos manzanas en donde originalmente se
ubicaba una de las colonias para trabajadores de la cigarrera “El Buen Tono”
(Coulomb 1983). Este se circunscribe a un periodo de producción habitacional,
en el cual el alquiler, en cuanto modo de tenencia predominante que caracterizó
al periodo anterior,[v] fue
desplazado por la asignación directa en propiedad privada, ajustándose a los
lineamientos establecidos por la agenda internacional en la materia.[vi] Este
último punto es relevante en relación con las prácticas organizativas constituidas
para su mantenimiento, pues la relación del habitante con el espacio privado
(el departamento) se encuentra fuertemente afianzada desde un inicio.
A raíz de la asignación de los
departamentos en propiedad privada, desde su origen, el conjunto presentaba una
estructura de organización funcional que, de algún modo y con una serie de
dificultades, buscó gestionar los bienes y espacios comunes que articulan las
edificaciones en el interior del predio. En términos organizativos, las
administraciones de los edificios que componen la unidad poseían cierta
formalidad y, de manera general, se habían constituido antes del sismo de 2017.
La estructura la componía un administrador por edificio y, debido a la
morfología propia del predio, existían dos administraciones generales que
operaban desde antes de la entrada en vigencia de la Ley de Propiedad en
Condominio del Distrito Federal el año 2011. Estas se encargaban de gestionar
las áreas comunes de las manzanas Dr. Lucio 102 y Dr. Lucio 103.
Posterior a la entrada en vigencia de
dicha normativa y acrecentado por el sismo de 2014, se incentiva la
formalización de las administraciones de cada uno de los edificios. Es decir,
al momento del sismo de 2017, en algunos casos, las administraciones tenían al
menos tres años de antigüedad. En los casos en que no se contaba con una, el
sismo de 2017 instó a formalizarlas, como sucede en la Torre Pegaso, donde se
venía operando de facto como administración desde antes de 2017.
Las funciones vinculadas a la
administración fueron asumidas por los mismos condóminos, como actividad
voluntaria y no remunerada, las que, dicho sea de paso, requieren de una amplia
disponibilidad de tiempo. Al respecto, una de las administradoras de los
bloques de la manzana Lucio 102 señala lo siguiente: “Yo porque dejé de trabajar
hace tres años, por eso estoy aquí y me puedo inmiscuir un poquito más porque
toda mi vida trabajé y antes no lo pude hacer” (entrevista a Patricia, Centro
Residencial Morelos, 4 de septiembre de 2019). El resto de la vecindad
participaba de manera limitada en el pago de las cuotas de mantenimiento
establecidas y, eventualmente, en asambleas citadas para abordar y tomar
decisiones en torno a temas específicos, con una frecuencia que oscilaba entre
tres y cuatro meses.
A partir de 2017, se logró formalizar
la administración de cada edificio, ajustándose a lo establecido en la Ley de
Propiedad en Condominio del Distrito Federal, condición que implica la
aplicación de un reglamento que establece deberes y derechos para los
condóminos y residentes. Pero la adscripción a un conjunto de normas no
promueve per se la colaboración entre sus residentes, y
menos con residentes de otros edificios, la cual se articula
extraordinariamente ante contingencias que pudiesen alterar las condiciones de
vida de un grupo mayoritario de habitantes. Por ello, la constitución de las
administraciones, basadas en un esquema de representatividad
que delega responsabilidades a un
conjunto reducido de personas, solo valida un requisito institucional. Es
decir, la sola existencia de una ley o un reglamento para la adecuada gestión
de un predio no garantiza el cumplimiento de una vida comunitaria ejemplar ni
incentiva las prácticas sociales de cohesión.
Cabe
señalar que marcos regulatorios como el antes mencionado son definidos desde lo
externo sin la participación de las personas destinatarias. De esta manera, el
diseño de las normas contenidas en los reglamentos exigidos a las comunidades
–orientadas a determinar la forma de administración, convivencia y conservación
de los inmuebles– depende de decisiones de agentes estatales pertenecientes a
estructuras burocráticas como funcionarios públicos, órganos legislativos,
entre otros (Ostrom 2011). En este contexto, con el diseño de reglamentos de
este tipo, se desconoce u omite la diversidad de patrones culturales, sociales
y económicos presentes en una determinada comunidad, razón por la cual su
aplicabilidad, en la práctica, se transforma en letra muerta.
6. Tensiones y conflictos en las formas de
habitar lo común
Respecto a los patrones socioculturales
que caracterizan a este tipo de hábitat, es necesario señalar que las
relaciones sociales que se han desplegado en el conjunto, por un lado, se
vinculan a la configuración morfológica y, por otro, a las prácticas y
dinámicas que sus habitantes han establecido con la apropiación (o no) de su
entorno (Giglia 2012).
En cuanto a su configuración
morfológica, las distintas tipologías y emplazamientos de los edificios dentro
de los límites prediales conforman microsectores homogéneos cuya proximidad
determina el tipo de relación que se establece con el contexto inmediato. Es
decir, las y los residentes reconocen como espacio cercano aquella tipología en
la que habitan (torres o edificios de mediana altura), distanciándose de las
otras que definen la totalidad del conjunto. Sin embargo, este reconocimiento
con el espacio de mayor proximidad no es sinónimo de reconocimiento con los
otros, pues fue recurrente en el relato de las personas entrevistadas señalar
que no había una relación estrecha con vecinos y vecinas; si bien se conocían,
esto no pasaba más allá del saludo.
Por su parte, las dificultades en la
consolidación de relaciones de carácter colectivo, propiciadas en parte por el
esquema de organización espacial segregada, son reforzadas por prácticas y
dinámicas propias de sus residentes. Estas últimas se relacionan con las formas
de apropiación de bienes y espacios de uso común, elemento gravitante en la
definición de este tipo de hábitat, que, al mismo tiempo, introduce mayores
complejidades. En las distintas entrevistas, se logró constatar que de manera
general no existe un conocimiento sobre la implicancia que los bienes de uso
común tienen, sobre todo, en la seguridad de las edificaciones. Por ejemplo, se
desconoce que las acciones de mantenimiento preventivo sobre el entramado
estructural (pilares y vigas) son las que garantizarán un mejor desempeño en la
estabilidad de los edificios, y, en consecuencia, brindarán seguridad a sus
habitantes. El comportamiento general es ocuparse de lo que sucede en el
interior del departamento, desatendiendo los requerimientos del sistema
edilicio común, que requieren necesariamente de la articulación mancomunada
para su gestión.
En
este sentido, se evidencian prácticas y dinámicas que no registran el carácter
colectivo del conjunto, las que solo son puestas en el centro de la discusión a
raíz de un evento crítico, como el desencadenado por el sismo de 2017. Dentro
de los testimonios de las personas entrevistadas, a partir de este evento se
pudo develar, por ejemplo, que muchos departamentos realizaron modificaciones
en su interior, retirando elementos estructurales como pilares y vigas, lo que
contribuyó al debilitamiento del sistema estructural. En esta línea, una
entrevistada señala lo siguiente:
Pues
quitaron esos muros de carga. ¡Y la gente no sabe, yo no lo sabía, qué
importancia tiene! […] haz de cuenta: tú entras al departamento, entras y del
lado derecho está un muro de carga que es el que da atrás la cocina, y unos
quitaron ese muro de carga para que estuviera en la entrada la cocina con la
sala (entrevista a Laura, Centro Residencial Morelos, 10 de septiembre de
2018).
Con base en lo anterior se puede
deducir que las lógicas que prevalecen en el uso y apropiación del espacio
habitacional no difieren de aquellas que predominan en la vivienda unifamiliar.
Se observa entonces una dificultad para comprender que lo que sucede en el
interior del departamento se encuentra estrechamente vinculado con el resto del
sistema edificado. Es decir, las acciones que se ejercen en la propiedad
privada, sobre los elementos de propiedad común, repercuten directamente en la
totalidad de los habitantes del edificio.
De este modo, las tensiones y
conflictos en el ámbito sociocultural radican en las contradicciones que la
naturaleza colectiva del conjunto edificado presenta, en contraste con la
individualización y los derechos de propiedad privada instalados en el proceso
de reestructuración neoliberal (Martínez 2013). Dicha condición, al mismo
tiempo, permea y determina las relaciones sociales que se establecen entre sus
habitantes y de estos con su entorno; ocurre así una interacción con el orden
socioespacial (Giglia 2012), en la que predomina una subordinación al espacio
privado (departamento) y una desvinculación con lo que sucede fuera de él, o
sea, en el común.
Se
observan, en este contexto, acciones con una carga simbólica orientada a las
prácticas individuales sobre las colectivas, situación que configura patrones
de apropiación conflictivos en torno a los bienes comunes. En síntesis, en esta
tipología habitacional bienes y áreas de dominio común configuran un espacio de
disputa y abandono, condiciones que se agudizan por la cercanía e
interdependencia que estos tienen con la unidad privada o departamento (Ponce
2021).
Figura 3. Torre Pegaso
Fuente:
Ponce (2021).
Las prácticas y conductas se vinculan
estrechamente con problemáticas financieras. Si bien se constató la existencia
de una formalidad en la constitución condominal de algunos edificios, lo que
permitió recaudar periódicamente cierta cantidad de recursos, estos resultaban
insuficientes considerando los requerimientos de inmuebles que superaban los 40
años de antigüedad. De acuerdo con lo señalado por las personas entrevistadas,
las cuotas de mantenimiento por departamento en las edificaciones de mayor altura
(figura 3) oscilaban entre los 200 y 250 pesos (entre 10 y 12 USD).
Estas
cinco torres presentan características de funcionalidad especiales; por una
parte, poseen circulaciones verticales mecánicas (ascensores) y, por otra,
sistemas de bombeo para la provisión de agua a pisos superiores. Se reconoce en
el relato de las entrevistadas la importancia de dar mantenimiento prioritario
a dichos sistemas, sin embargo, señalan dificultades en estos esfuerzos, los
que no aseguraban necesariamente su óptimo funcionamiento.
Tan solo te puedo
decir, yo vivía en un treceavo piso, y hablando del mes, te podría decir que
tenía yo elevador, la otra mitad no. Y de esa otra mitad, […] cuando servía, me
iba un piso intermedio, iba uno más arriba y bajaba o unos más abajo y subía
(entrevista a Mónica, colonia Roma Norte, 14 de septiembre de 2019).
La cuota de mantenimiento para los
bloques de altura media (figura 4) era de 100 pesos (5 USD). Lo anterior habla
de una recaudación estimada mensual de 12 600 pesos (630 USD) para las torres
de 14 pisos de altura y 1000 pesos (50 USD) para un bloque de altura media,
cálculo realizado suponiendo que todos los departamentos aportaran la cuota de
mantenimiento. Estas tipologías, al contar con menos pisos, presentan un
esquema de funcionalidad de menor complejidad que las torres. Sin embargo, el
bajo monto de sus cuotas, sumado al porcentaje de morosidad, que en ocasiones
alcanza un 90 %, dificultan la ejecución de acciones de mantenimiento en los
inmuebles. Si bien el porcentaje de morosos no alcanza el total de la
estructura de cooperación, esta merma determina que los beneficios estén por
debajo del óptimo requerido (Ostrom 2011).
Las dificultades financieras, aunadas
a altos porcentajes de morosidad, propiciaban que quienes pagaban el
mantenimiento terminaran desertando en la medida en que otra parte de la
vecindad no lo hacía. En palabras de una entrevistada, “ya te hartabas de pagar
algo, que no recibías un beneficio, porque el resto no lo hacía” (entrevista a
Mónica, colonia Roma Norte, 14 de septiembre de 2019). Se retoma a Ostrom
(2011) para explicar que dicha actitud se ejemplifica con lo que la autora
señala como el problema del gorrón, en el cual la naturaleza de no exclusión de
los bienes comunes –en este caso edificados– motiva a un grupo de personas a no
contribuir en el esfuerzo común, pues siempre existe otro grupo que lo
resolverá por ellas.
Figura 4. Edificio de altura media
Fuente:
Ponce (2020).
De este modo, el financiamiento de acciones
preventivas o correctivas en las edificaciones fue prácticamente nulo durante
todo el ciclo de vida de las edificaciones (casi 50 años). Lo anterior se
refiere, de acuerdo con una de las entrevistadas, a las dificultades que tiene
la mayoría de los residentes para internalizar los alcances del mantenimiento
periódico como mecanismo de prevención de patologías más graves en los
edificios. Así se expresa en el siguiente relato:
La gente no
tiene la cultura y no ve la trascendencia de que, si tienes un bien y que, si
pagas un mantenimiento, ese bien lo vas a hacer perdurar. O sea, la gente no lo
ve, la gente en vez de verlo como una inversión para tener en mejores
condiciones tu lugar de vivienda, lo ve como un gasto […]. Pero eso es cultura
y eso me parece increíble porque la gente vive ahí. Los que vivimos ahí
debíamos de tenerla. Pero somos los menos, de verdad te digo, los menos
(entrevista a Mónica, colonia Roma Norte, 14 de septiembre de 2019).
En
síntesis, los montos que se recaudaban, establecían –y establecen– un estrecho
margen de actuación para las administraciones. Estas se limitan únicamente al
mantenimiento de áreas comunes, es decir, limpieza de escaleras, pasillos y
entorno de los edificios, así como el retiro de basura y eventualmente al
mantenimiento de ascensores en caso de las torres u otros sistemas mecánicos.
En este sentido, prevalecen proyecciones cortoplacistas que asignan mayor
urgencia a servicios individuales e inmediatos en comparación con aquellos que
pueden ser recibidos por el colectivo en el futuro (Ostrom 2011).
7. Conclusiones
El parque habitacional en altura
conforma un tipo de hábitat con particularidades morfológicas y sociales
complejas. Las primeras referidas a la singularidad de condensar en un mismo
predio bienes privados y bienes de dominio común, donde los últimos suponen
desde su concepción la necesidad de una organización y aportes colectivos para
asegurar su correcto funcionamiento y mantenimiento. Las segundas asociadas a una
configuración social, económica y cultural heterogénea que dificulta el
desarrollo de prácticas de apropiación del espacio común (Giglia 2012), en las
cuales se observa una escasa claridad en torno a los alcances que esta dualidad
de tenencia de propiedad implica.
Cabe señalar que este tipo de
comportamiento se explica, en parte, por la transición e instalación de lógicas
asociadas al libre mercado, que han reforzado dinámicas 163 de individuación
vinculadas, en el ámbito habitacional, con la propiedad privada como tipo de
tenencia hegemónica (Martínez 2013). De este modo, el individualismo se instala
en cuanto elemento central de la delimitación de relaciones y prácticas
colectivas, redundando en la escasa reciprocidad y cooperación entre individuos
(Giglia 2012; Ostrom y Ahn 2003). Dicha condición ha dificultado o
imposibilitado la articulación de entramados comunitarios para sostener la
gestión colectiva en estos espacios. Se establece así una contradicción vital
en razón de lo que conlleva esta forma particular de habitar: lo colectivo, que
estructura el espacio de dominio común, versus lo privado, que ordena el
contexto de la vivienda misma.
Pero las prácticas asociadas la
gestión edilicia no se agotan únicamente en el tipo de apropiación que logren
desarrollar los residentes sobre lo común, ni en el tipo de tenencia de la
propiedad. También se cruzan factores económicos, pues los gastos de operación
implican inversiones elevadas al tratarse de sistemas morfológicamente
complejos. De esta manera, la capacidad de aportación que cada individuo pueda
realizar para el mantenimiento de los bienes de dominio común determinará la
envergadura de las acciones conjuntas que se puedan desarrollar. Por tal razón,
la disparidad en las condiciones económicas y la inestabilidad en los ingresos
de algunos de sus residentes dificultan el establecimiento de cuotas de
mantenimiento y la conformación de un fondo de reserva para la ejecución de
obras preventivas, pero sobre todo correctivas.
Como
cierre, hay que señalar las potencialidades que posee el estudio de las causas
de fondo en el nivel comunitario, entendido en su calidad de proceso dinámico
que a la vez interactúa con otras dimensiones. Se trata de una oportunidad para
repensar las formas de gestión de estos espacios, partiendo de la lectura que
hacen las propias comunidades desde sus prácticas y conflictos, y recogiendo,
desde ahí, elementos que sirvan para generar distintos ejes programáticos. A
partir de estos aprendizajes, se pueden incorporar nuevos elementos o trabajar
sobre mitigaciones tempranas de manera efectiva.
Apoyos
Este
artículo se desprende de la investigación desarrollada para optar por el título
de Doctora en Urbanismo por la Universidad Nacional Autónoma de México,
financiada por el Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología de México (CONACyT).
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